商场茶饮店选址与盈利模型分析

近期趋势

商场茶饮店的选址正在从传统核心商圈的一二楼层，向社区型购物中心、交通枢纽配套以及新兴商业体的“冷区”下沉。部分项目开始采用“小面积+高外带比例”的模型，以控制装修与租金成本。盈利模式方面，单纯依赖堂食的茶饮店坪效波动较大，更多经营者尝试“茶饮+轻食/烘焙/周边产品”的复合销售，以拉升客单价与复购频次。

• 选址重心从“人流量最大”转向“与目标客群匹配度最高”；
• 盈利模型从“高翻台率”转向“高客单价+高复购率”双驱动；
• 外卖与自提渠道的占比持续提升，堂食区面积被压缩。

行业背景

茶饮行业整体进入存量竞争阶段，商场渠道依然是品牌获取稳定自然客流的主阵地。但商场对茶饮店的招商策略正在分化：头部商场倾向于引入已跑通模型的连锁品牌，以此保障租金稳定性；而新兴商场或社区型商场则愿意给具有差异化产品的初创品牌一定免租期或扣点优惠。选址决策需综合考虑商场定位、楼层动线、邻近业态（如电影院、健身房、学校）以及商场自身客流转化率。

• 商场租金水平与客流质量直接挂钩，但并非越高越好——需匹配茶饮店的保本点；
• 常见选址陷阱包括：商场主通道尽头的死角、多楼层的夹层区、与排烟管道冲突的位置；
• 盈利模型的可复制性依赖于门店标准化的运营成本控制能力。

用户关注点

消费者对商场茶饮店的关注不再局限于“是否好喝”，而是扩展到“取餐效率是否快”“环境是否适合短暂休息”“拍照打卡是否出片”等维度。在选址层面，靠近商场出入口、垂直电梯或自动扶梯的铺位往往能获得更高的瞬时流量；但靠近洗手间或清洁通道的铺位则容易因环境体验差而流失客群。

• 点单与取餐的动线分离设计可减少排队造成的人流堵塞；
• 菜单结构需针对商场客群调整：工作日以快取型产品为主，周末增加社交性产品（如共享杯）；
• 会员体系与商场会员系统的联动能提升复购率，但对数据打通的技术门槛要求较高。

可能影响

商场与茶饮店之间的利益分配正在发生隐性变化。部分商场开始要求茶饮店承担公区装修分摊费、活动赞助费或建立“保底+提成”的浮动租金机制。这对盈利模型提出新考验：流量稳定的老项目可能会压缩利润率，而新项目则需更长的培育期。此外，外卖平台的抽佣比例波动，也会迫使茶饮店重新评估“堂食占比高低”对整体利润的影响。

• 高租金成本可能迫使茶饮店提高单价，但超过消费者心理阈值可能引发客流下降；
• 商场强制引入其他茶饮品牌形成竞争，可能稀释单店流量；
• 节假日或商场活动期间的临时订单暴增，对后厨产能与员工弹性排班提出挑战。

后续观察

未来商场茶饮店的选址与盈利模型会进一步分化。预包装饮料品牌进驻商场、自助现制茶饮机的兴起，将挤压传统现制茶饮店的生存空间。同时，商场开始尝试“短暂租赁快闪店”模式，让初创茶饮品牌能以低成本测试选址有效性。盈利模型的可持续性仍取决于单店能否在12～18个月内收回初始投入，而这与选址时的租金谈判、人均消费力判断、以及供应链的柔性能力密切相关。

• 建议关注商场与茶饮店签订长期租约时的“退出条款”是否合理；
• 可留意商场是否提供“联合办公+茶饮”的复合空间模式，以分散单一销售风险；
• 数据驱动选址（如热力图、消费画像）将成为主流，但需警惕样本偏差导致的决策误判。